Nouveau dispositif fiscal immobilier 2026


Le statut du bailleur privé et l’amortissement immobilier

Depuis la fin du dispositif Pinel, l’investissement locatif évolue vers un nouveau modèle fiscal basé sur l’amortissement : le statut du bailleur privé, introduit dans la loi de finances 2026.
Ce dispositif — parfois appelé “Relance Logement” — remplace la logique de réduction d’impôt par un mécanisme plus patrimonial : l’amortissement du bien immobilier.

Pour les investisseurs fortement fiscalisés, cette évolution ouvre des perspectives intéressantes en matière d’optimisation fiscale immobilière.

Allocation d’actifs

Chez Alliance Capital nous travaillons avec méthode. Rien n’est laissé au hasard dans le choix des supports proposés.

De fait, nous avons une approche dite « Top down ».

C’est à dire que nous allons dans un premier temps étudier la situation macro économique afin de nous orienter vers les classes d’actifs qui correspondent au momentum économique.

Ensuite, nous choisissons les fonds qui correspondent aux classes d’actifs sélectionnées pour enfin construire une allocation d’actifs stratégique et personnalisée.

Cette allocation d’actif doit bien évidemment correspondre également à votre profil risque que nous étudierons avec soin en fonction de tous les critères.

Vous nous confiez directement la gestion de vos avoirs sur l’enveloppe fiscale qui correspond le mieux à votre situation.

Dans ce cas, nous vous proposons de mettre en place la souscription d’un ou plusieurs contrats.

Vous avez également la possibilité, si vous avez déjà un contrat en place, de profiter de nos compétences en allocation et gestion d'actifs grâce a notre abonnement spécifique.

DISPOSITIF BAILLEUR

En quoi consiste le nouveau dispositif du bailleur privé ?

Contrairement à l’ancien dispositif Pinel, le nouveau régime permet de :

  • Déduire chaque année une fraction du prix du bien (hors terrain)
  • Réduire les revenus fonciers imposables
  • Créer, dans certains cas, un déficit foncier
  • Favoriser une détention long terme

L’objectif est clair : encourager la mise sur le marché de logements locatifs tout en stabilisant la fiscalité des investisseurs privés.

AMORTISSEMENT IMMOBILIER

Comment fonctionne l’amortissement immobilier ?

Le principe repose sur trois éléments :

Résultat : une diminution progressive de l’impôt sur le revenu lié aux loyers.

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Une base amortissable

En général, seule la valeur du bâti (hors terrain) est amortissable.

On retient souvent une base représentant environ 70 à 85 % du prix d’acquisition.

Un taux d’amortissement annuel

Selon les loyers pratiqués (intermédiaires, sociaux…), le taux peut se situer autour de 3 % à 5 % par an.

Une déduction annuelle

Chaque année, la fraction amortie vient réduire les revenus fonciers imposables.

Allocation d’actifs

Chez Alliance Capital nous travaillons avec méthode. Rien n’est laissé au hasard dans le choix des supports proposés.

De fait, nous avons une approche dite « Top down ».

C’est à dire que nous allons dans un premier temps étudier la situation macro économique afin de nous orienter vers les classes d’actifs qui correspondent au momentum économique.

Ensuite, nous choisissons les fonds qui correspondent aux classes d’actifs sélectionnées pour enfin construire une allocation d’actifs stratégique et personnalisée.

Cette allocation d’actif doit bien évidemment correspondre également à votre profil risque que nous étudierons avec soin en fonction de tous les critères.

Vous nous confiez directement la gestion de vos avoirs sur l’enveloppe fiscale qui correspond le mieux à votre situation.

Dans ce cas, nous vous proposons de mettre en place la souscription d’un ou plusieurs contrats.

Vous avez également la possibilité, si vous avez déjà un contrat en place, de profiter de nos compétences en allocation et gestion d'actifs grâce a notre abonnement spécifique.

INVESTISSEMENT LOCATIF

Exemple d’investissement locatif avec amortissement

Hypothèse
  • Prix du bien : 250 000 €
  • Base amortissable : 200 000 €
  • Taux d’amortissement : 4 %
Amortissement annuel
200 000 € × 4 % = 8 000 € déductibles par an
Pour un investisseur dans une tranche marginale à 30 %, cela représente :
8 000 € × 30 % = 2 400 € d’économie d’impôt par an
Soit 21 600 € sur 9 ans (hors autres charges déductibles).
À cela s’ajoutent :
  • Intérêts d’emprunt
  • Taxe foncière
    Frais de gestion
  • Travaux éventuels
Le cumul peut permettre de neutraliser totalement ou partiellement la fiscalité locative.
Conditions d’éligibilité
Le nouveau dispositif s’applique :
  • Aux logements situés dans un immeuble collectif
  • Loués nus à usage de résidence principale
  • Avec un engagement de location généralement de 9 ans
  • Sous conditions de plafonds de loyers
Il peut également concerner certains biens anciens avec travaux représentant une part significative de l’opératio

Allocation d’actifs

Chez Alliance Capital nous travaillons avec méthode. Rien n’est laissé au hasard dans le choix des supports proposés.

De fait, nous avons une approche dite « Top down ».

C’est à dire que nous allons dans un premier temps étudier la situation macro économique afin de nous orienter vers les classes d’actifs qui correspondent au momentum économique.

Ensuite, nous choisissons les fonds qui correspondent aux classes d’actifs sélectionnées pour enfin construire une allocation d’actifs stratégique et personnalisée.

Cette allocation d’actif doit bien évidemment correspondre également à votre profil risque que nous étudierons avec soin en fonction de tous les critères.

Vous nous confiez directement la gestion de vos avoirs sur l’enveloppe fiscale qui correspond le mieux à votre situation.

Dans ce cas, nous vous proposons de mettre en place la souscription d’un ou plusieurs contrats.

Vous avez également la possibilité, si vous avez déjà un contrat en place, de profiter de nos compétences en allocation et gestion d'actifs grâce a notre abonnement spécifique.

INVESTISSEMENT PATRIMONIAL

Pourquoi ce dispositif est intéressant pour un investisseur patrimonial ?

Pourquoi ce dispositif est intéressant pour un investisseur patrimonial ?
  • Logique patrimoniale long terme
  • Optimisation fiscale progressive
  • Optimisation fiscale progressive
  •  Alternative plus stable qu’une simple réduction d’impôt ponctuelle
  • Adapté aux contribuables fortement imposés
Ce mécanisme s’intègre particulièrement bien dans une stratégie globale combinant :
  • Investissement locatif
  • Déficit foncier
  • Nue-propriété
  • Dispositifs Malraux ou Monuments Historiques
  • Structuration via société (SCI à l’IS, par exemple)
Une approche stratégique et personnalisée
L’investissement immobilier ne doit jamais être motivé uniquement par l’avantage fiscal.
Chez Alliance Capital, nous analysons :
  • Votre pression fiscale actuelle
  • Votre capacité d’endettement
  • Vos objectifs de revenus futurs
  • Votre stratégie de transmission
  • Votre horizon patrimonial
L’amortissement immobilier peut être un levier puissant, mais il doit s’intégrer dans une vision globale.

Votre satisfaction est au cœur de nos préoccupations.

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